ВойтиК чему приведут ограничения ЦБ для «траншевой» ипотеки, рассказала эксперт ставропольского вуза
Центробанк планирует сократить льготный период по ипотечным кредитам с дифференцированными во времени платежами до трёх лет и обязать банки формировать повышенные резервы. Речь идёт о «траншевой» ипотеке, при которой в первые годы взнос искусственно занижен за счёт застройщика или особых условий банка.
Доктор экономических наук, профессор кафедры финансов и кредита Северо-Кавказского федерального университета Виктория Митрохина отметила, что такой вид ипотеки создаёт иллюзию доступности: заёмщик рассчитывает на силы исходя из низкого первоначального платежа, но может оказаться не готов к резкому скачку финансовой нагрузки через несколько лет. Кроме того, низкий платёж на старте часто закладывается в конечную стоимость квартиры, из-за чего покупатель переплачивает.
По словам эксперта, со стороны банковской системы главная угроза — рост неплатежей: при завершении льготного периода повышается вероятность дефолтов, что негативно сказывается на стабильности всей системы. Классическим инструментом макрорегулирования в такой ситуации становится ограничение льготного периода тремя годами и требование формировать повышенные резервы.
«Когда банк обязан закладывать больше денег в резервы под рискованные кредиты, у него замораживается капитал, который мог бы приносить прибыль», — объяснила Виктория Митрохина.
Повышение резервов означает, что банки будут вынуждены иммобилизовать крупные объёмы ликвидности в запас вместо того, чтобы направлять их в оборот и зарабатывать. Работающие активы кредитных организаций сократятся, а из-за снижения маржинальности банки практически полностью откажутся от партнёрских схем с застройщиками, где платёж в первые три года вырастает более чем на 20. В долгосрочной перспективе это защитит их балансы от скрытых плохих долгов.
Для заёмщиков ограничения обернутся снижением доступности на старте.
«Исчезнет возможность переждать первые годы строительства дома с низким платежом, совмещая ипотеку со съёмом жилья, — платить придётся сразу по полной рыночной ставке. Вместе с тем ожидаются и плюсы: застройщики больше не смогут закладывать комиссию банку в тело кредита, исчезнет искусственная наценка на жильё, которая из-за этих схем достигала около 20—30. Граждан также защитят от жёсткого кассового разрыва, когда через 1—3 года ежемесячный платёж по договору резко вырос», — прокомментировала Виктория Митрохина.
Наиболее ощутимыми последствия будут для девелоперов. Ранее схемы с отложенным ростом платежа занимали до 20—30 всех выдач на рынке новостроек, их исчезновение заметно охладит спрос. Застройщикам придётся развивать другие инструменты привлечения покупателей.
«Чтобы сохранить темпы продаж и наполняемость эскроу-счетов, девелоперам придётся снижать цены или соглашаться на меньшую прибыль: просто заложить субсидию в стоимость квартиры больше не получится», — рассказала эксперт СКФУ.
Новые правила должны вступить в силу с 1 июля 2027 года, соответствующий законодательный проект выйдет в начале 2027 года, поэтому у рынка недвижимости есть время адаптироваться. Экономист СКФУ отметила, что в Основных направлениях единой государственной денежно-кредитной политики на 2027—2029 годы Банк России последовательно прописывает жёсткий курс на борьбу с искусственным завышением цен на новостройки и околоипотечными схемами.
