Какие скрытые расходы бывают при покупке квартиры

Цена за порогом: что покупатель квартиры узнаёт слишком поздно

Разрыв между ожиданием и реальностью — не исключение, а правило. Скрытые расходы при покупке жилья существуют повсеместно: в новостройках и на вторичном рынке, в мегаполисах и небольших городах. Они не прячутся намеренно — они просто не входят в ту цифру, которую покупатель видит первой.

Возьмём, к примеру, загородный сегмент. Те, кто изучает квартиры в мартемьяново или похожих посёлках Подмосковья, нередко сталкиваются с тем, что к привлекательной стартовой цене прибавляются взносы на развитие инфраструктуры, подключение коммуникаций и оформление земельных отношений. Итоговая сумма вырастает заметно — иногда на 15—20% от первоначальной стоимости объекта.

Государство тоже хочет свою долю

Первое, с чем сталкивается покупатель после подписания договора, — государственная пошлина за регистрацию права собственности. Сумма кажется небольшой: для физических лиц она составляет 2 000 рублей при стандартной сделке, однако при покупке через эскроу-счёт, с долевым участием или при регистрации нескольких собственников расходы умножаются.

Куда существеннее — налоговые последствия. Если продавец владел квартирой менее пяти лет (в ряде случаев — менее трёх), он платит налог с дохода. Формально это его проблема. Но на практике продавцы нередко включают эти издержки в цену или просят покупателя согласиться на занижение суммы в договоре. Последнее — прямой путь к потере налогового вычета и юридическим рискам для самого покупателя.

Нотариус, оценщик, юрист: невидимый штат сделки

Сделка с недвижимостью обрастает специалистами, каждый из которых берёт своё. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи в ряде случаев обязательно по закону — например, при продаже доли в праве собственности или при участии несовершеннолетних. Тариф нотариуса рассчитывается от суммы сделки и может составить от 15 до 50 тысяч рублей и выше.

Если покупатель берёт ипотеку, банк потребует независимую оценку объекта. Услуга стоит от 3 до 10 тысяч рублей в зависимости от региона и аккредитованной компании. Отказаться нельзя — это условие кредитора. Добавьте сюда услуги юриста или риелтора, если покупатель решил не разбираться в документах самостоятельно: их гонорар колеблется от 30 до 150 тысяч рублей в зависимости от сложности сделки и региона.

Страховка: защита, за которую платит покупатель

Ипотечное страхование — отдельная статья расходов, о которой банки сообщают охотно, но не всегда подробно. Закон обязывает страховать только предмет залога — саму квартиру. Однако большинство банков предлагают пониженную ставку по кредиту при условии оформления комплексного страхования: имущества, жизни и здоровья заёмщика, а иногда и титула (права собственности).

Страхование титула особенно актуально на вторичном рынке. Если выяснится, что предыдущая сделка была оспорена или в истории квартиры скрыты наследственные споры, покупатель рискует потерять жильё. Титульное страхование защищает от этого — но стоит от 0,3 до 1% от стоимости объекта ежегодно. На квартиру за 8 миллионов рублей это 24 000—80 000 рублей в год.

Ипотека: проценты, комиссии и всё остальное

Ипотечный кредит — сам по себе главный скрытый расход. Покупатель видит ставку, но редко считает полную стоимость кредита. При ставке 12% годовых и сроке 20 лет переплата по кредиту в 5 миллионов рублей составит более 8 миллионов — то есть покупатель отдаёт банку больше, чем стоила квартира.

Помимо процентов существуют единовременные комиссии за выдачу кредита (некоторые банки их берут), аренда банковской ячейки или комиссия за аккредитив при расчётах — порядка 2 000—5 000 рублей, а также плата за электронную регистрацию сделки, которую ряд банков навязывает как обязательную опцию.

Квартира принята — расходы продолжаются

Новостройка сдана, ключи получены. Именно в этот момент многие покупатели обнаруживают, что квартира без отделки — это коробка из бетона. Ремонт в таком помещении обходится от 15 000 до 50 000 рублей за квадратный метр в зависимости от материалов и региона. На квартиру в 50 квадратных метров это от 750 тысяч до 2,5 миллиона рублей.

Отдельно идут расходы, которые покупатель обязан оплатить ещё до заселения:

• Задолженности предыдущего владельца по коммунальным платежам — формально их обязан погасить продавец, но на практике управляющие компании нередко отказываются заключать договор с новым собственником до полного погашения долгов;
• Взнос на капитальный ремонт — начисляется с момента регистрации права собственности и накапливается, пока покупатель занимается переездом;
• Счётчики и их поверка — если приборы учёта не установлены или срок поверки истёк, расходы ложатся на нового владельца;
• Смена замков — мелочь, но обязательная статья безопасности, о которой вспоминают уже после въезда;
• Перевод лицевых счетов — в ряде управляющих компаний процедура платная или сопровождается обязательным авансовым платежом.