О рисках нестандартных схем покупки жилья рассказала эксперт ставропольского вуза

Эксперт Северо-Кавказского федерального университета, кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и кредита Елена Золотова рассказала о рисках нестандартных схем покупки жилья в 2026 году.

Несмотря на снижение ключевой ставки до 14,25%, рыночная ипотека удерживается в диапазоне 17—21% годовых. По данным Дом.РФ, около 82% ипотечных выдач в 2025 году пришлось на программы господдержки — прежде всего на Семейную ипотеку, а общий объём выдач сократился примерно до 4,5 трлн рублей против почти 5 трлн в 2024 году. Основной причиной распространения альтернативных инструментов — рассрочек, субсидированных ставок и комбинированных схем — Золотова назвала высокую стоимость заёмных средств.

Ужесточение условий льготных программ, в частности правило «одна льготная ипотека на семью», сокращает круг потенциальных заёмщиков и подталкивает девелоперов к собственным инструментам стимулирования продаж. По данным Дом.РФ, около 33 млн кв. м строящегося жилья имеют распроданность ниже нормативного уровня, тогда как рост цен фактически остановился: за первые пять месяцев 2026 года новостройки подорожали примерно на 3% — ниже инфляции.

Для покупателей главным вызовом эксперт считает риск отложенного решения. Многие оформляли рассрочку в расчёте на скорое снижение ипотечных ставок, однако если к моменту её закрытия кредиты останутся дорогими, заёмщику придётся либо искать дополнительные собственные средства, либо переходить на ипотеку на менее выгодных условиях. Проблема недоступности кредита при этом не решается, а лишь переносится в будущее, отметила Золотова.

Для банков и инвесторов риском выступают схемы с субсидированием от самого застройщика: чтобы оплатить банку снижение ставки, девелопер закладывает стоимость субсидии в цену лота. В итоге объект стоит дороже рыночной цены, что означает переоценённый залог и скрытый риск на балансе банка. В государственных льготных программах подобного искажения нет — разницу между льготной и рыночной ставкой компенсирует бюджет.

По оценке эксперта, сложившаяся ситуация носит циклический характер: рассрочки и субсидированные ставки будут терять актуальность по мере смягчения политики ЦБ. Тем не менее структурная зависимость рынка от механизмов господдержки и нестандартных схем продаж никуда не исчезнет после первого же снижения ставки.

«В ближайшие 12—18 месяцев наиболее вероятен сценарий постепенной нормализации: снижение ставок вернёт часть спроса в классическую ипотеку, но процесс будет растянут во времени», — добавила Золотова.

Эксперт подчеркнула, что российский рынок жилья переживает не кризис, а сложную адаптацию к новой стоимости денег. Принципиально изменилось одно: период, когда рост цен на 20—30% в год компенсировал любые просчёты, завершился. В новых условиях конкурентным преимуществом становятся не схемы продаж, а качество проекта, финансовая устойчивость девелопера и реальная платёжеспособность покупателя.