Чем новые квартиры отличаются от советских, и почему после них навсегда отказываются от «вторички»

Советское жильё: уют дворов против реальности подъездов

Дома советского периода — «хрущёвки», «брежневки», «сталинки» — по-прежнему занимают значительную долю жилого фонда российских городов. Многие покупатели ценят их за удачное расположение: развитая инфраструктура, близость к метро, просторные зелёные дворы, умеренная этажность и хорошая инсоляция — много солнца в квартирах. Об этом рассказал блог «Недвижка spb. Алексей Резенков»

Однако за этим привлекательным фасадом скрываются системные проблемы. Дома этих лет постройки морально устарели — и с каждым годом этот процесс лишь ускоряется. Среди ключевых рисков:

• стареющие инженерные коммуникации и изношенные трубопроводы;
• наличие газового оборудования в домах с пожилым населением — потенциальный источник аварий;
• невозможность значимой перепланировки без серьёзных конструктивных вмешательств;
• риск расселения и реновации — в Москве этот процесс идёт активно, в регионах — непредсказуемо;
• социальная среда, которую крайне сложно оценить заочно, без личного изучения конкретного дома и подъезда.

Всё это делает выбор советского жилья делом рискованным, требующим тщательной проверки каждого конкретного объекта.

Новостройки: не всё золото, что блестит

Существует распространённое заблуждение: новое — значит хорошее. На деле рынок первичного жилья неоднороден, и разница между объектами, построенными в разные десятилетия, оказывается разительной.

Дома, возведённые в рамках уплотнительной застройки 2000-х — начала 2010-х годов, как правило, отличались высоким качеством строительства. Застройщики того времени вели одновременно 2—3 относительно небольших проекта и уделяли серьёзное внимание деталям: большие холлы, просторные квартиры с нестандартными планировками, качественная тепло- и звукоизоляция. Такие дома по сей день растут в цене — несмотря на то что внешне выглядят несколько устаревшими.

Совсем иначе обстоит дело с массовой застройкой, развернувшейся после 2012—2015 годов на бывших промзонах, полях и пригородных территориях. Объёмы строительства оказались колоссальными, а качество — обратно пропорциональным. У домов, построенных всего 3—5 лет назад, уже фиксируются обрушения фасадных элементов, поломки лифтов, нефункционирующие вентиляционные каналы. Запах дешёвых строительных материалов в некоторых квартирах остаётся ощутимым спустя годы после сдачи объекта.

Цена как зеркало качества

Один из показательных парадоксов современного рынка — ценовой. Льготная ипотека, активно развивавшаяся с 2019 года, спровоцировала волну покупок на первичном рынке. Застройщики воспользовались ажиотажем и существенно подняли цены. В результате сложилась ситуация, при которой квартира, купленная в новостройке за 8 миллионов рублей, при перепродаже на вторичном рынке стоит максимум 6 миллионов.

Избыток предложения в сегменте массовой застройки делает эти квартиры инвестиционно уязвимыми. Дома точечной застройки 2000-х, напротив, демонстрируют устойчивый рост: однокомнатная квартира площадью 41 кв. м, приобретённая в конце 2023 года за 7,1 млн рублей, уже в следующем году не находила предложений дешевле 9—10 млн.